NSJ住宅性能研究所

2025年4月　建築基準法改正　～見直し内容にフォーカス～10

一団地の総合設計制度の見直し

「一団地の総合設計制度」などのルールが使いやすくなりました（2023年4月1日から施行）

建築基準法では、原則として「1つの敷地には1つの建物しか建ててはいけない」と決められています。

ただし、複数の建物がまとまって建てられているエリア（団地や集合住宅など）では、例外的に「一団地の総合設計制度」や「連担建築物設計制度」という特別な制度を使って、全体を1つの敷地とみなして建てられることがあります。

この制度を使うと、たとえば建ぺい率や高さ制限などのルールが土地全体のバランスで調整できるようになります（＝設計の自由度が高くなります）。

法改正では、この制度を使えるケースが広がりました。

これまで対象とされていたのは、

・新築（新しく建てる）
・増築（建物を広げる）
・改築（つくり替える）
・移転（建物を移す）

などの工事だけでした。


改正で、

・大規模な修繕　（※材料や構造を変えない）
・大規模な模様替（※材料や構造を変える）

といった工事も対象に加わりました。

これにより、「昔のルールで建てられた建物（既存不適格建築物）」においても（たとえば、接道条件が現在の基準を満たしていなくても）団地全体として安全性・防火性・衛生面で問題がなければ省エネ改修や耐震補強などがしやすくなります。

つまり、古い建物の長寿命化や再活用が進めやすくなるように、ルールが柔軟になったということです。

次回は、既存不適格建築物に対する規制緩和について、お話します。